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土地市場供需雙向回調

土地市場供需雙向回調

  • 分類:權威發布
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  • 發布時間:2015-05-08 11:10
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【概要描述】2014年是全面深化改革的元年,在“三期疊加”的發展背景下,我國經濟正進入新常態,經濟增長的驅動力由要素驅動、投資驅動向消費驅動和創新驅動轉換,土地市場發展的內生動力不斷發展演變,帶動土地市場步入調整期。過去一年,全國土地供應量近五年來首現負增長,房地產用地供應出現高位回調,土地供需態勢由需求的單邊快速增長向供需雙向回調過渡

土地市場供需雙向回調

【概要描述】2014年是全面深化改革的元年,在“三期疊加”的發展背景下,我國經濟正進入新常態,經濟增長的驅動力由要素驅動、投資驅動向消費驅動和創新驅動轉換,土地市場發展的內生動力不斷發展演變,帶動土地市場步入調整期。過去一年,全國土地供應量近五年來首現負增長,房地產用地供應出現高位回調,土地供需態勢由需求的單邊快速增長向供需雙向回調過渡

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土地市場供需雙向回調

土地市場供需雙向回調

  2014年是全面深化改革的元年,在“三期疊加”的發展背景下,我國經濟正進入新常態,經濟增長的驅動力由要素驅動、投資驅動向消費驅動和創新驅動轉換,土地市場發展的內生動力不斷發展演變,帶動土地市場步入調整期。過去一年,全國土地供應量近五年來首現負增長,房地產用地供應出現高位回調,土地供需態勢由需求的單邊快速增長向供需雙向回調過渡。

  土地供應總量出現負增長,市場總體呈現供需雙向回調態勢。

  自2009年以來,土地供應總量首次出現負增長。受宏觀經濟增速下移和產業結構調整等因素影響,2014年土地市場整體呈現回調態勢,全年國有建設用地供應60.99萬公頃,同比減少16.5%,降幅較上半年擴大11個百分點,從絕對量看,處于近年來的第三高位。近5年土地供應總量同比變化分別為34.2%、37.2%、17.5%、5.8%、-16.5%,土地供應量自2009年金融危機以來首次出現負增長,反映了經濟進入新常態后土地供需的雙向調整。分季度看,第一、二、三、四季度土地供應總量同比變化分別為-3.1%、-7.3%、-34.8%、-15.5%,前三季度供應降幅呈逐季擴大態勢,第四季度有所收窄。

  區域、產業土地供應結構調整明顯。2014年,全國工礦倉儲、房地產和基礎設施三類用地供應量分別為14.73萬公頃、15.15萬公頃和31.11萬公頃,同比分別減少29.9%、25.5%和1.9%,占土地供應總量的比重分別為24.2%、24.8%和51%,工礦倉儲用地占比明顯回落,基礎設施用地占比顯著提高。東、中、西部地區供地量同比分別減少24.8%、17.7%、6.0%,占全國土地供應總量的比重分別為34.2%、28.3%和37.5%,東部地區所占比重明顯下降,西部地區所占比重上升明顯。無論分用途,還是分區域,土地供應與2013年(近年來高位)相比均呈減量態勢,土地供應結構調整明顯加速。土地市場供需雙向回調

土地市場供需雙向回調

土地市場供需雙向回調

  建設用地供應中存量建設用地維持較高比重。近年來,隨著國土資源部土地節約集約利用工作力度逐步增大,建設用地供應中存量用地規模不斷增加。從具體情況看,2004年以來,土地供應中存量用地供應規模不斷增大,2009年之后保持快速增加,近年來所占比例基本保持在50%以上。下一步,隨著國土資源部61號令和119號文件落實推進,各地將繼續加大流量建設用地使用力度和存量用地挖潛盤活力度,預計存量土地利用水平將保持穩步提高趨勢。

  全國土地出讓市場整體低迷,僅一線城市土地出讓價款有所增加。

  全國土地出讓面積和合同成交價款同比大幅減少。2014年,全國土地出讓面積和出讓合同價款額分別為27.18萬公頃和3.34萬億元(土地出讓價款為當年土地出讓成交合同約定的應繳價款數,與財政部公布的土地出讓收入實際入庫數內涵不同),同比分別減少25.9%和20.6%。其中,房地產用地出讓面積和成交價款同比分別減少26.3%和21.2%,工礦倉儲用地同比分別減少26.4%和17.0%。2014年1月份以來,全國土地出讓面積(單月)同比已連續12個月負增長,自4月份以來,土地出讓成交價款(單月)同比連續9個月負增長,第一、二、三、四季度土地出讓面積同比降幅分別為-5.9%、-22.5%、-31.2%、-37.6%,出讓成交價款同比降幅分別為19.5%、-13.7%、-31.9%、-39.4%,逐季看,二者降幅均呈現擴大態勢。分省份看,北京、上海、黑龍江和西藏4地的土地出讓價款同比增加,其余27個省份同比均出現不同程度下降,其中,云南、浙江、遼寧、寧夏、河北、新疆、內蒙古、山西等8個省份降幅超過30%。

  僅一線城市土地出讓價款同比保持增加。70個大中城市全年土地出讓面積和成交價款分別為9.12萬公頃和1.88萬億元,同比分別減少27.7%和22.0%,其中,一、二、三線城市出讓面積同比分別減少27.0%、減少24.7%、減少32.0%,出讓價款同比分別增加6.3%、減少28.7%、減少26.6%。這顯示,當前一線城市土地供求態勢仍然趨緊,在市場整體下行態勢下,重點城市通過增加商服用地等優質地塊的供應,進一步穩定了市場。

  房地產用地供應持續回調,分化調整態勢仍在持續。

  房地產供地量減少超過兩成,下半年供應明顯縮量。受年初房地產市場持續調整和市場分化影響,房地產用地需求明顯回落,全年房地產用地供應15.15萬公頃,同比減少25.5%。分季度看,供應節奏調整明顯,第一、二、三、四季度供應量分別為4.04萬、3.57萬、3.40萬、4.14萬公頃(同比變化分比為7.2%、-20.3%、-37.1%、-38.0%),上下半年供應量基本相當(1:1),改變了過去第三、四季度出現翹尾的現象。分地類看,住宅用地供應10.21萬公頃,同比減少26.1%,雖同比減少,但仍相當于前五年平均實際供應量(11.3萬公頃)的90.4%;商服用地供應4.94萬公頃,同比減少24.2%。住宅用地中商品住宅用地供應7.49萬公頃,同比減少27.7%,與過去5年同期均值相比減少14%。

  70個大中城市中超八成房地產供地減少,分化調整態勢仍在持續。70個大中城市全年房地產用地供應5.31萬公頃,同比減少29.5%,其中,60個城市供地量減少(約占86%),其余10個城市供地量增加。一線城市上半年供地量與去年同期基本持平,但下半年下降明顯,全年一線城市房地產用地供應同比減少25.0%,二、三線同比分別減少30.9%、27.9%,降幅大于一線城市,一線城市中優質商服地塊供應有所增加,顯示出市場分化調整態勢仍在持續。

  保障性住房用地供應有效保障中央下達保障性安居工程用地。2014年,全國保障性住房用地(劃撥住房用地)供應2.72萬公頃,同比減少21.1%,占住宅用地比例26.6%,僅次于2012年的歷年最高水平(28.6%),有效保障中央下達保障性安居工程用地供應。住建部數據顯示,截至2014年9月底,全國城鎮保障性安居工程開工720萬套,基本建成470萬套,分別達到年度目標任務的103%和98%。

  房地產用地出讓成交均價漲幅整體回落。2014年,全國房地產用地出讓成交均價2383元/平方米,同比上漲6.9%。分季度看,出讓均價整體呈現逐季連續下降態勢。第一、二、三、四季度出讓均價分別為每平方米2518元、2293元、2277元、2413元,同比分別上漲16.3%、9.8%、4.6%、0.05%。雖然第四季度出讓均價絕對量略有反彈,但也僅相當于2013年同期水平,與第一季度相比仍下跌4.2%。土地供應量與出讓成交均價逐季下降的情況也顯示出地產市場景氣下行的趨勢。中指院數據顯示:2014年1~11月全國300個城市房地產用地平均溢價率10%,較去年同期下降8個百分點;其中住宅類用地平均溢價率11%,較去年同期下降10個百分點。

  重點房企購地總量大幅減少,土地投資重心明顯回歸一線城市萬???、保利、恒大等20家重點房地產企業購地規模為近五年同期最低。2014年1~11月20家企業累計購地面積為1.01萬公頃,同比下降44%,為近五年同期最低。累計購地金額為3242億元,同比大幅下跌38%,僅高于2011年同期。分季度看,第一季度受去年市場形勢慣性影響,購地規模為全年最高;第二、三季度,房企購地積極性明顯降低,購地規模有所下降。從企業購地布局看,20家房企在一線城市購地金額占比明顯攀升,2014年1~11月一線城市占比40.3%,較去年提升7.9個百分點;二線城市占比48.9%,下降2.5個百分點;三、四線城市占比10.7%,下降5.4個百分點,二、三四線城市土地投資占比下降。在市場下行背景下,企業購地布局更偏重風險系數較小的一線城市,而部分二線城市及三、四線城市房地產市場總體供求矛盾突出,企業購地投資較為謹慎。

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