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發布時間:2020-02-13 00:00:00
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不動產

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房地產市場觸底反彈概率上升

房地產市場觸底反彈概率上升

  • 分類:企業動態
  • 作者:
  • 來源:
  • 發布時間:2021-07-14 14:19
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【概要描述】根據國家衛計委2014年頒布的《中國家庭發展報告》, 1950年之前,我國平均家庭5.3人;而在1990年左右,平均家庭4.0人;2010年,平均家庭3.1人;2012年,又降到3.02人。不考慮區域的變化,僅僅考慮家庭戶的變化,1950~2012年,住宅總量就需要增加75%以上。進而言之,如果城鎮家庭戶均減少0.1個人,那么現階段城鎮住宅總量就要增加0.03%,也就是700萬套左右。

房地產市場觸底反彈概率上升

【概要描述】根據國家衛計委2014年頒布的《中國家庭發展報告》, 1950年之前,我國平均家庭5.3人;而在1990年左右,平均家庭4.0人;2010年,平均家庭3.1人;2012年,又降到3.02人。不考慮區域的變化,僅僅考慮家庭戶的變化,1950~2012年,住宅總量就需要增加75%以上。進而言之,如果城鎮家庭戶均減少0.1個人,那么現階段城鎮住宅總量就要增加0.03%,也就是700萬套左右。

  • 分類:企業動態
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  根據國家衛計委2014年頒布的《中國家庭發展報告》, 1950年之前,我國平均家庭5.3人;而在1990年左右,平均家庭4.0人;2010年,平均家庭3.1人;2012年,又降到3.02人。不考慮區域的變化,僅僅考慮家庭戶的變化,1950~2012年,住宅總量就需要增加75%以上。進而言之,如果城鎮家庭戶均減少0.1個人,那么現階段城鎮住宅總量就要增加0.03%,也就是700萬套左右。

  實際上,在可預見的未來,這一戶均人口數可能會進一步減少。比較國外的一些國家的情況,一般說來,經濟相對發達的國家和地區,平均家庭規模會較低,而經濟相對落后的國家和地區,平均家庭戶規模會較高。與歐洲國家相比,我國的平均戶規模仍然有回落的空間,從本質上講,也可以理解為對更高生活質量的追求。

  這種家庭小型化的進程會帶來不少住房需求。與此同時,從新政府施政的綱領與發展的態勢來看,未來城鎮化率增速降低的可能性也在增加,根據2014年3月國務院頒布的《國家新型城鎮化規劃(2014—2020年)》目標,到2020年,常住人口城鎮化率達到60%左右,戶籍人口城鎮化率達到45%左右,戶籍人口城鎮化率與常住人口城鎮化率差距縮小2個百分點左右,努力實現1億左右農業轉移人口和其他常住人口在城鎮落戶。

  按此衡量,常住人口城鎮化率每年或僅為0.90%,即使戶籍人口城鎮化率高一些,也無法達到1.34%之前的平均水平。這兩個因素的作用,既決定未來需求的長期性,同時也要注意增速放緩帶來的需求增速下降。

  此外,短期房地產市場還面臨著政策與金融放松之下的需求釋放,這在央行降息并出臺相關文件后尤其明顯。2014年第四季度,全國商品房銷售面積與銷售金額同環比有了明顯上升。但同時,樓市也面臨著巨大庫存的壓力,尤其是三、四線城市,在人口外流、缺乏核心增長力的情況下,庫存的消化更顯困難。

  市場觸底反彈概率有所上升,第一季度市場局面或繼續改善。

  在樓市銷售端,繼2014年11月有所反彈后,12月市場跌幅繼續收窄,這是一個積極現象,說明了市場總體活躍度在提升,特別是在一、二線城市已經較為明顯。以北上廣深等30個大中城市為例,新建商品房成交套數在2014年12月單月成交已經創了2010年以來的新高。不過在一、二線成交量創出高位的同時,全年銷售同環比跌幅并沒有大幅收窄,或表明了廣大三、四線的疲軟。

  除此之外,價格變動也在一定程度上反映出一線城市的火熱,特別是一線城市二手房價格環比已經連續3個月的上漲也表明了這一點。筆者預計,結構性的行情表現或將在整個2015年持續。

  而在房地產投資端,變好的態勢一直沒有出現。2014年房地產投資增速持續下滑,全年房地產開發投資同比增長10.5%。由于投資落后于銷售端,加之基數原因,2015年一季度開發投資增速預計仍將保持疲軟。

  從2015年1月的市場成交來看,主要城市新房成交量均出現了不同程度的回落。這主要是因為,2014年年末開發商沖量較高,而進入新年后推盤節奏有所放緩,也與市場需求端可能在觀望有關。根據Wind數據,2015年1月1~18日30個大中城市新房成交保持在8.84萬套左右,與2014年12月同期的12.406萬套相比下跌了約30%。

  當然,目前看來市場情緒面并沒有嚴重受挫,二手房市場成交,特別是一線城市的樓市依舊保持較為火熱的態勢,成交量回落更多地集中在供給端。市場還需要時間來驗證——特別是新房市場。對于2015年一季度市場走勢,筆者的態度是謹慎樂觀,整個2015年房地產市場觸底反彈概率也會有所上升。(作者單位:中國工商銀行投資銀行部研究發展部,文章僅代表個人觀點,不涉及所在機構)

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