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住房租賃市場或迎來春天

住房租賃市場或迎來春天

  • 分類:企業動態
  • 作者:
  • 來源:
  • 發布時間:2015-05-11 13:16
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【概要描述】今年年初,住建部出臺了《關于加快培育和發展住房租賃市場的指導意見》(以下簡稱《意見》)?!兑庖姟丰槍ψ》孔赓U市場缺乏集約化、規?;墓芾?,出租人和承租人租賃關系不夠穩定,承租人的合法權益無法得到有效保障等問題,對建立發展住房租賃市場做出總體要求,并提出建立住房租賃信息政府服務平臺、培育經營住房租賃的機構、支持房地產開發企業將其持有房源向社會出租、進行房地產投資信托試點以及支持從租賃市場籌集公共租賃

住房租賃市場或迎來春天

【概要描述】今年年初,住建部出臺了《關于加快培育和發展住房租賃市場的指導意見》(以下簡稱《意見》)?!兑庖姟丰槍ψ》孔赓U市場缺乏集約化、規?;墓芾?,出租人和承租人租賃關系不夠穩定,承租人的合法權益無法得到有效保障等問題,對建立發展住房租賃市場做出總體要求,并提出建立住房租賃信息政府服務平臺、培育經營住房租賃的機構、支持房地產開發企業將其持有房源向社會出租、進行房地產投資信托試點以及支持從租賃市場籌集公共租賃

  • 分類:企業動態
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  • 發布時間:2015-05-11 13:16
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  今年年初,住建部出臺了《關于加快培育和發展住房租賃市場的指導意見》(以下簡稱《意見》)?!兑庖姟丰槍ψ》孔赓U市場缺乏集約化、規?;墓芾?,出租人和承租人租賃關系不夠穩定,承租人的合法權益無法得到有效保障等問題,對建立發展住房租賃市場做出總體要求,并提出建立住房租賃信息政府服務平臺、培育經營住房租賃的機構、支持房地產開發企業將其持有房源向社會出租、進行房地產投資信托試點以及支持從租賃市場籌集公共租賃房房源等五點措施?!兑庖姟返某雠_,將對培育和發展住房租賃市場、補充住房供應體系等,發揮深遠影響,住房租賃市場或迎來發展的春天。

  補充公共租賃房源,緩解去庫存壓力。

  2014年,房地產市場需求探頂,而持續攀升的商品房庫存量卻讓市場顯現巨大的隱憂。一方面,商品房市場供應 “相對過?!?另一方面,保障房供應仍不足,住房供應結構極不均衡。

  針對這一問題,住建部提出了地方政府回購商品房用于安置房的構想。今年1月20日,住建部部長陳政高在內蒙古包頭市舉行的全國棚戶區改造經驗交流會上表示,隨著保障房建設的持續推進和棚戶區改造的不斷深入,棚改房源將不再局限于政府主導建設、組織棚戶區居民回遷,而是可以讓應接受保障的家庭到市場上購買,政府通過資金補貼實現保障,特別是在一些房地產庫存高企的三、四線城市,再蓋新樓進行整體安置已沒必要?!兑庖姟穭t進一步明確,各地可以通過購買方式,把適合的存量商品房房源轉為公共租賃住房。

  對于庫存高企的三、四線城市,政府新建保障房進行安置的模式的確已不再合適。通過回購“過?!鄙唐贩坑米鞅U嫌猛?,實現形式從實物保障為主向建設和租賃、補貼并舉的形式轉化,更適合實際情況。而參照國外成熟市場的運作經驗,采用貨幣補貼也是更為普遍的做法。這一模式不僅可以有效消化市場庫存,而且保障機制及退出機制更為靈活、公平,同時還能縮短由于供給不足造成的保障家庭的等候、輪候時間,住房資源在轉化過程中也得到科學合理的配置。

  當然,在鼓勵和開展這一嘗試的同時,也面臨一些問題。一是怎樣的住房符合回購標準。根據世聯地產監測,目前市場上改善型商品房的庫存較多,尤其在三、四線城市,而保障房通常只需滿足基本住房要求,二者存在一定程度上的需求不對等,即使政府有能力付出財政資金,也可能因為超出福利邊界,徒增了分配難度。二是政府應選擇回購哪些開發商的商品房。對于很多小開發商來說,去庫存性命攸關,為爭取政府財政兜底,可能千方百計進行游說、公關,這不僅使得權力尋租滋生有了可能,也不利于市場化進程中企業的公平競爭。

  培育住房租賃機構,迎合租售并舉模式。

  目前,住房租賃市場的運作形態以出租人和承租人私下達成交易、房屋中介等居間模式并行為主,市場集中度較低,尚未進入規?;洜I時代。相對于標準化、規?;慕洜I方式,松散交易提高了交易成本,同時,私下交易方式缺乏一定的法律保障,承租人的合法權益常常受到傷害。此外,由于長期處于政府監管范圍的邊緣地帶,租房市場較少有指導性政策來規范,一定程度上加劇了市場無序的狀況。

  《意見》的出臺,明確了政府培育專業經營住房租賃機構的意圖,力圖通過專業機構運作推進住房租賃的規?;洜I,構建個人與機構之間較為穩定的市場關系,以此規范住房租賃市場行為,促進市場有序發展。此外,設立專門的住房保障機構,也順應了政府從“管理型”向“責任型”、“服務型”轉變的趨勢。

  隨著房地產市場高周轉時代漸入尾聲,單一銷售模式已經無法滿足開發企業的高收益要求?!兑庖姟饭膭罘康禺a開發企業將其持有房源向社會出租,不僅支持其經營方式由開發銷售模式向租售并舉模式的轉變,同時鼓勵其與住房租賃機構合作,建立開發與租賃一體化、專業化的運作模式。參照國外成熟市場的經驗,如美國Decron地產公司,即采取收購老舊公寓進行翻修,提供給特定收入人群,以租金作為收入來源的經營模式。事實上,我國也已經有開發企業試水住房租賃領域,如針對城市白領住房這一細分市場,打造出租型公寓,提供全方位的配套服務。此外,《意見》鼓勵開發企業與住房租賃機構合作,也為行業間的合作與融合提供了想象的空間。

  在對租賃市場充滿期待的同時,也要正視其中的困難。目前,房地產開發企業持有的物業形態多為商業地產,即使這種較為成熟的經營模式也面臨租金回報率較低的問題。針對住房市場,以租代售雖然可以一定程度上緩解開發企業庫存壓力大的問題,但租房資金回籠較慢、租金回報率不高等,也會影響開發企業選擇由售轉租經營模式的積極性,其參與度或將大打折扣。

  探索公租房融資模式,推進REITs試點。

  2014年,住建部確定北上廣深四大一線城市REITs試點方向,試點范圍初步定于租賃性保障房。其目的在于,通過已建成保障房資產的證券化,盤活存量資產,有效解決公租房等租賃型保障房的資金短板,為后續建設提供資金?!兑庖姟吩俅螌⑼七M房地產投資信托基金試點擺在重要位置,預計推行試點的步伐將進一步加快。

  不過,以全球幾百只REITs的6%~8%年凈收益率為標桿,考慮我國商業地產的租金收入需繳的租賃稅、所得稅和房產稅等,國內REITs的收益率需要13%~15%才能達到REITs收益的基本要求。因此,在無相應免稅政策出臺的背景下,REITs很難得到規?;l展。

  20世紀80年代,美國政府為發展廉租房曾頒布了低收入住房返稅政策,給予廉租物REITs在10年內分期返還占整個工程造價4%的稅費優惠。該項政策一經頒布,即掀起了一股廉租房REITs的高潮??紤]到此次REITs試點范圍定于租賃性保障房的背景,政府可以通過財政補貼、稅收優惠等方式突破現實障礙,再加上政府增信的信用背書,相信將使保障房REITs產品具有收益穩定、抗通脹性的保障,試點推行或更為可期。(作者供職于世聯行集團市場研究部)

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