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發布時間:2020-02-13 00:00:00
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發布時間:2020-02-14 00:00:00

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如何實現住宅納稅批量的評估

如何實現住宅納稅批量的評估

  • 分類:企業動態
  • 作者:
  • 來源:
  • 發布時間:2015-05-11 13:14
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【概要描述】近年來,存量房交易已成為住宅市場的重要組成部分。按照稅收征管法規定,交易需要按照實際成交價格來申報納稅。隨著房地產稅制改革不斷深入,房地產計稅價格評估成為改革進程的重要技術保障環節。高效率、低成本地完成大規模目標房地產的評估工作,也因此成為了一項迫切任務。

如何實現住宅納稅批量的評估

【概要描述】近年來,存量房交易已成為住宅市場的重要組成部分。按照稅收征管法規定,交易需要按照實際成交價格來申報納稅。隨著房地產稅制改革不斷深入,房地產計稅價格評估成為改革進程的重要技術保障環節。高效率、低成本地完成大規模目標房地產的評估工作,也因此成為了一項迫切任務。

  • 分類:企業動態
  • 作者:
  • 來源:
  • 發布時間:2015-05-11 13:14
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詳情

  近年來,存量房交易已成為住宅市場的重要組成部分。按照稅收征管法規定,交易需要按照實際成交價格來申報納稅。隨著房地產稅制改革不斷深入,房地產計稅價格評估成為改革進程的重要技術保障環節。高效率、低成本地完成大規模目標房地產的評估工作,也因此成為了一項迫切任務。

  本文以江蘇省蘇州市W區住宅類房地產交易計稅價格批量評估工作為實證,構建以大數定理、特征價值法理論、正態模型修正法為基本原理的批量評估模型,為房地產批量計稅價格評估工作提供一些參考。

  開展外業調查

  外業調查是整個評估任務的基礎工作,直接影響了估價方法的選擇和運用,其全面性和準確性關系到整個項目能否完成,是估價結果正確性的重要前提和有力保障。

  在調查之前,工作組提前規劃好項目基礎信息以及幢、套信息的采集內容,對數據庫的搭建進行細致考慮,并設計出調查表。外業調查主要采用地毯式實地調查法、走訪調查法和抽樣調查法,系統性、規模性地收集價格信息,了解小區物業情況等。在W區,工作組對區域住宅物業、非住宅物業的房屋坐落、樓層、建筑面積、成交時間、成交價格、裝修狀況、稅費承擔及金額及其相關權屬狀況等進行了調查。調查注意三種方法的結合使用,以確保工作范圍內所有住宅物業的基本覆蓋和調查信息的準確度。

  為確保不出現遺漏,工作組預先做好培訓準備和工作安排,調查人員按安排表有組織、分區域、分時段地完成各調查內容,并及時整理、錄入。

  在外業調查工作中,工作組時常面對一些問題,這些問題需要采取針對性的方案解決。對信息采集不規范問題,如照片采集時拍攝角度、拍攝內容等不規范,制定技術規范,解決方案是形成統一標準和工作流程;對制定的調查內容不夠完整,如由于部分物業的幢調查因素因子較簡單導致不適應個別特殊情況,解決方案是完善和補充數據庫增加該因素子調查,設置“其他”項;對已有產權信息不完整或者產權重復的問題,如產權信息沒有某套產權,但現場調查時卻有門牌號的情況,解決方案是仔細核查,并就缺產權的情形聯系稅務部門進行核查并補充;對產證缺失和錯誤問題,前者的解決方案是建立專門問題登記表,定期提交地稅部門,協調補充數據,后者的解決方案是 仔細核對,原則上以權威部門提供的數據為準。

  數據資料整理

  對通過現場調查采集的基礎信息,按照標準格式錄入,原始調查表格分別放入檔案袋進行存檔。檔案袋中的資料包含基礎資料調查表以及完成整理的幢情況調查表、平面圖以及使用的參考資料等。然后,建立數據庫,通過調查得到的信息經過整理和復查,最終導入數據庫。

  經過市場調研和內業整理,工作組將覆蓋整個W區的住宅類房地產基礎資料整理歸檔,錄入數據庫,為進一步的評估、分析、查詢做好堅實的基礎工作。

  在數據整理過程中,同樣容易出現錄入和歸檔方式不規范的問題。因此,在工作前期,一定要制定統一的工作標準和技術規范,嚴格按照規范規定的方式進行資料整理。

  成片小區基準價測算

  為了實現成片住宅小區基準價的快速批量測算,工作組采用了正態模型修正法。所謂正態模型修正法,是針對項目中成片住宅物業而采取的基準價測算方法,該方法根據眾數原理,利用數學模型正態分布模型,在正態分布的基礎上,結合特征價值法判斷標準房價格范圍,以確定基準價,保證其準確性,具有原創性、科學性。

  具體操作上,正態模型修正法按不同的街道將工作范圍分成不同的片區,并在每一個片區內分業態(多層、高層/小高層)對各種途徑收集的數據進行整理分析,然后根據價格的分布情況形成正態分布曲線,選擇分布最集中的價格區間進行平均,即為模型初值。其次,利用片區內部實際成交樣本小區價格通過價格修正體系得出成交標準價,和模型初值進行對比分析后,得出小區修正系數,由多個小區修正系數進行量化得出片區修正系數,進而通過片區修正系數計算小區基準價。

  工作組所采用的成片住宅小區基準價模型是基于正態模型,計算結果不受樣本源準確性的局限,而且取決于樣本的多樣性,即樣本數量越多,計算結果準確性越高。由于采用了基于正態模型的計算方法,計算結果的準確度對樣本的要求發生了改變,這一方法可以在保證計算結果的準確度的基礎上,適當降低工作的技術難度。

  由于運用正態模型修正法進行基準價測算時,是以海量的數據為工作基礎的。因此,運用此方法必須搜集到足夠海量的數據,這是工作中遇到的主要困難。正態模型修正法的修正結果的準確性不取決于樣本源的準確性,而是依賴樣本的多樣性來確保結果的準確度,工作中可以利用這一特性,盡可能多地擴大信息搜集的渠道,豐富數據源,以確保計算所需要的基礎數據量。

  構建修正體系

  價格修正指標體系的建立。指標體系是由一系列從各個側面反映城市房地產質量的各種指標所形成的有機評價系統。選擇有效的房地產質量評價指標,構建一套比較合理的指標體系,是科學認識和評估房價的前提和基礎。

  工作組采用了特爾菲法確定價格修正指標體系,即專家打分法。具體思路是,通過對房地產質量的物質要素形成以及影響要素分析,結合蘇州市W區房地產的特點和評估經驗,通過查閱大量相關研究文獻和案例,按照房地產質量的差異特點并考慮指標的可操作性,從不同形態類型的角度對房地產價格的影響因子進行初步提煉,采用特爾菲法,通過兩輪專家調查,在專家意見基本達成一致的情況下,確定12個指標作為W區房地產價格修正指標,形成了適合W區價格修正的指標體系。

  指標修正系數的確定。和修正指標體系確定的思路一樣,指標修正系數的確定也是采用特爾菲法,通過兩輪專家調查,在專家意見基本達成一致的情況下,確定各項指標的修正系數。然后,根據每個指標的內涵,結合房地產估價的實際經驗,對每一個指標設定一個修正值范圍,再經過第一輪專家征詢意見后,調整修正值范圍,進行第二輪專家征詢意見,根據第二輪的專家意見,確定每個指標的修正值范圍。最后,根據實際情況,在修正值范圍設置3~5個檔次,并為每個檔次設定具體的參數。

  指標體系權重的確定。價格修正指標體系分解為不同層次的要素,構成遞階層次結構,即圖1所建立的價格修正指標體系的層次結構模型。工作組向專家發放調查問卷,要求專家按照上述要求對價格修正指標體系進行重要程度的兩兩比較,問卷全部回收。然后,將其中的有效問卷進行統計處理,并根據上述各個指標權重的計算,最后得出W區住宅價格幢修正指標體系權重。

  構建修正體系主要困難在于指標選取和系數確定的合理性。為解決這一困難,首先,在修正體系指標選取的最初要盡可能全面地影響住宅物業價格的各項指標;其次,要分別通過多輪專家打分,選取最重要、最能影響物業價格的指標,并確立系數。

  構建成片住宅價格評估模型

  修正系數法也稱校正系數法,是對系數進行修正,以提高測量數據的精確性、平衡性和完整性的一種方法。

  利用片區基準價評估住宅物業價格時,基準價系數修正法是通過對待估住宅物業價格影響因素的分析,利用住宅物業價格修正系數,對同一片區同一建筑形態的住宅物業基準價進行修正,估算待估住宅物業客觀價格的方法?;竟綖椋篤=V1b×K1×K2×…×Ki…×Kn,其中V為單套住宅物業價格,V1b為小區標準價,Ki為修正體系(i=1-n)。

  基準價系數修正法的程序為,確定待估住宅所在小區基準價;分析待估住宅物業所處的同一片區同一建筑形態的基準價;分析待估住宅物業的價格影響因素,編制待估住宅物業價格影響因素條件說明表;依據住宅物業價格影響因素指標說明表和基準價系數修正表 ,確定待估住宅物業價格修正系數;計算得出待估住宅物業價格。

  零散住宅物業評估

  所謂零散住宅物業,是指在以道路和自然界線為劃分標準,劃定片區區域內,房屋建筑面積及院落面積大小不統一、門牌標示不清、但分布較為集中的民宅物業及部分無法核查信息的成套住宅物業。

  此類物業的評估,一般通過測算區段價進行。評估思路為,以道路和自然界線為主要劃分標準劃定成片區域,調查收集區域范圍內民宅物業及部分無法核查信息的成套住宅物業,由估價師、專家采用評估方法測算區段底價。

  對零散住宅物業評估的主要困難,體現在評估區段的區段底價的合理確定。由于零散物業分布散亂,新舊不一,價格的個體差異也往往較大,難以估算出較為準確的區段底價。因此,要由資深估價師和專家采用多種評估方法測算價格,以提高區段底價的準確度。

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