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發布時間:2020-02-13 00:00:00
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整合不動產登記職責、建立不動產統一登記制度。

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發布時間:2020-02-14 00:00:00

不動產

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讓不動產產權秩序井然

讓不動產產權秩序井然

  • 分類:不動產登記
  • 作者:
  • 來源:
  • 發布時間:2015-05-06 13:52
  • 訪問量:

【概要描述】“有恒產者有恒心?!绷己玫漠a權秩序,既是人們保持積極的財富進取心的前提,也是經濟社會發展的重要基礎。

讓不動產產權秩序井然

【概要描述】“有恒產者有恒心?!绷己玫漠a權秩序,既是人們保持積極的財富進取心的前提,也是經濟社會發展的重要基礎。

  • 分類:不動產登記
  • 作者:
  • 來源:
  • 發布時間:2015-05-06 13:52
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詳情

  “有恒產者有恒心?!绷己玫漠a權秩序,既是人們保持積極的財富進取心的前提,也是經濟社會發展的重要基礎。

  不動產是人們最為重要的財產,與每個人的生活息息相關。近年來,隨著改革探索的不斷深入和社會主義法治的不斷健全,不動產權利制度日漸完善,為經濟社會發展奠定了良好基礎。但是,以私法和公法兩個角度審視,目前的不動產權利制度還存在體系不完備、權能不充分、財產屬性難以充分發揮等問題,政府的公共服務也需要及時跟進。

  只有以健全不動產權利體系為基礎,緊緊圍繞主體、歸屬、流轉等主要環節進行完善,切實加強政府監督管理與服務,并以嚴密的法治作為保障,才能形成歸屬清晰、流轉順暢、保護有力的不動產產權秩序。

  “從歸屬到利用”,不動產權利體系日益豐富。

  經過多年探索實踐,以1982年《憲法》的頒布為標志,新中國不動產所有權的形式基本確立。在土地方面,《憲法》確立了土地的國家所有權和集體所有權二元結構;在礦產資源和水資源領域,明確了礦產資源和水資源國家所有單一形態;森林、山嶺、草原、荒地、灘涂等則是國有和集體所有并存。

  以此為起點,以更好地發揮市場在資源配置中的決定性作用為核心,我國不動產使用權特別是土地使用權和礦業權制度不斷豐富和完善。整個制度設計的重心,從新中國成立初重視所有權的歸屬,轉向以用益物權、擔保物權制度設計為核心的資源利用權的構建,逐步形成了“公有私用”的不動產利用總體格局。

  在此過程中,建設用地使用權有償出讓制度不斷完善,市場融資行為日漸活躍,土地利用范圍也從平面走向立體;土地承包經營權物權地位逐步確立,農民的財產權益得到更加充分的保障;礦業權流轉制度和有形市場建設穩步推進,資源利用效率逐步提高。此外,林權、水權制度改革也穩步推進。

  2007年,《物權法》頒布施行,以所有權、用益物權、擔保物權的傳統民事物權分類為基礎,將散布于各單項法律中的財產權利進行了系統整合和歸納,我國不動產權利體系基本建成。

  權利難以充分行使,財產功能發揮面臨阻礙,不動產權利制度仍存在諸多問題。

  我國不動產權利制度存在的問題可以分為兩個方面:不動產權利本身存在各種不足,不動產權利難以得到充分的行使;政府公共服務的不到位,客觀上阻礙不動產權利財產功能的發揮。

  一是權利存在交叉重疊和缺漏,體系化程度不夠。這主要是由不同法律之間不銜接和部門分割管理引起的。例如,《森林法》規定了林地的所有權和使用權,但是林地又是土地的一種具體類型,林地所有權和土地所有權之間就會存在重疊。同時,林地上也存在著承包經營的關系,這就導致林地使用權與土地使用權、土地承包經營權等存在交叉。

  又如,國有農場所享有的土地權利既不屬于土地承包經營權,也不屬于建設用地使用權,在我國法律中又沒有國有農用地使用權這種權利類型。而農民對自留山、自留地等所享有的權利的性質,在法律上也沒有明確的規定。這種土地權利性質不清的現象,極大地阻礙了權利的有效行使。

  二是權利主體不到位,所有人權益不落實。對國家所有權而言,雖然法律明確規定由國務院代表國家行使所有者權益,但實踐中往往是“單一代表,多級行使”的模式,由地方政府具體行使,中央和地方在權利行使和利益分配上的關系尚未理順。

  對集體土地所有權而言,農村集體存在不同程度的缺位,村民自治組織、集體經濟組織、基層政府在集體土地所有權行使中的關系也未厘清,決策機制不健全、監督機制不到位,導致實踐中村干部任意處置集體資產,土地違法現象時有發生。

  三是登記制度不完備,權利歸屬不清晰。登記是不動產權利的公示手段,起著定分止爭、明晰歸屬的重要作用,是不動產權利交易制度構建的基礎。雖然農村集體土地所有權的確權發證工作已經基本完成,但是土地承包經營權、集體建設用地使用權、宅基地使用權等重要物權的登記發證工作還沒有完成,農村土地還存在大量四至不清、權屬不明的情況,制約了農村土地流轉機制建設。

  四是權利不平等,權能行使不充分。目前,國有土地權利權能比較完整,集體土地相關不動產權利的權能都受到一定限制。農村集體建設用地使用權流轉方式有限,且不得用于工商業經營和商品房建設;宅基地使用權缺少流通和退出機制,出現大量“空心村”,導致農村人口向城市轉移而農村建設用地規模仍然上升的不合理現象;家庭承包方式獲得的土地承包經營權一般也限于集體經濟組織內部流轉,融資功能受限,農業的規?;洜I受到阻礙。

  五是社會公共服務不到位,制約了不動產權利的發揮。農地既是農民的重要財產,同時又肩負著農民的生存保障功能。在養老、教育、醫療等方面存在城鄉差距的情況下,放開相關不動產權利的流轉容易引發社會不穩定因素。這在客觀上制約了農村土地權利的抵押融資和流轉,既影響了不動產權利的財產屬性的發揮,也給城鎮化人口的轉移帶來了障礙。

  完善體系,健全規則,加強政府公共服務和法治建設,進一步完善不動產權利制度。

  完善不動產權利體系,健全不動產權利行使規則。首先,完善權利體系,理順各類財產權利關系。以《物權法》確定的所有權、用益物權和擔保物權體系為基礎,將其他單項資源管理法律中存在的各種不動產權利予以整合和歸并。對于國有農用地使用權,農民享有的對自留山、自留地的權利,以及其他實踐中存在的不動產物權予以準確定性,明確其在不動產權利體系中的法律地位。

  其次,加強權利主體建設,完善決策和利益分配相關規則。完善中央和地方在國有自然資源權利處置上的委托授權關系,合理劃分兩者在資源處置方面的利益分配關系,既體現國家對自然資源的所有者地位,又兼顧地方在屬地管理中的管理職責。對農村土地而言,應當加強農民集體的組織建設,健全民主規范的決策程序、公開透明的財務管理制度,以及及時有效的政府監督機制,確保權利行使合法依規,所得的收益切實為集體成員共享。

  再次,繼續推進確權登記工作,確保產權歸屬清晰?!恫粍赢a登記暫行條例》已經公布,但是與之配套的登記機構、登記信息平臺、登記簿冊等尚未完全建立起來。因此,一方面,應繼續推進不動產統一登記的相關配套措施,為不動產權利登記打好“硬件”基礎;另一方面,應繼續推進相關不動產權利的確權登記工作,為權利流轉和政府管理提供基礎信息。

  最后,穩步推進不動產權利的擴權賦能,實現物盡其用。實現資源的高效利用,需要使其歸屬于最適于發揮其效用之人。這就要求,必須貫徹十八屆三中全會精神,充實各種不動產權利的權能,特別是交易流轉的功能,維護不動產權利人的合法財產權益。對于土地權利而言,則要穩妥推進集體經營性建設用地、宅基地使用權、土地承包經營權的流轉工作;對于礦業權流轉,則要健全轉讓、抵押、出資入股的相關規則和審批登記制度,確保流轉規范有序。

  加強政府公共服務,為不動產權利的行使創造條件。其一,做好社會保障、教育、醫療等社會服務的城鄉均等化。農村不動產權益流轉的最大障礙,在于農民對相應不動產權利的生存依賴,這也是制約城鎮化發展的重要方面。只有加強城鄉一體化建設,在推進戶籍改革的同時,逐步實現社會保障、教育、醫療等公共服務的城鄉均等化,才能真正解決農村土地流轉所帶來的后顧之憂,以人的城鎮化,促進不動產權利的財產化。

  其二,做好不動產市場的服務和培育。一方面,要健全不動產交易的各項規則?!皼]有規矩,不成方圓”,政府應當對土地使用權、礦業權等重要不動產權利的交易規則和標準規范予以完善,加強有形市場的建設,創造公開透明、競爭有序的市場環境。另一方面,要加大社會中介組織的培育。加強法律服務、市場評估、登記代理、房產經紀等社會中介服務人員和相關行業協會的建設,加強市場主體的誠信自治,激發市場活力。

  其三,加大用途管制和稅收調控。不動產權利的行使,必須服從于社會經濟發展的整體利益,不動產的使用必須符合用途管制的要求,不能單純強調個人經濟利益的最大化而忽略國家糧食安全和國土空間布局的優化。同時,還要加強政府稅收的調節作用,實現不動產增值收益在政府、集體和個人間的合理分配,既要防止國家過于擠占個人利益空間,影響個人的財富進取心,同時也要防止出現個人一夜暴富和不勞而獲現象,影響社會的持續健康發展。要通過良好的利益分配機制實現社會公眾公平分享城鎮化、現代化發展的成果。

  加強法治建設,為不動產權利人提供堅實的法治保障。十八屆四中全會提出了全面推進依法治國的總體部署,法治的作用愈發突出,而推進不動產權利法治建設工作,同樣日益迫切。

  立法方面,加快推進《土地管理法》、《礦產資源法》等相關重要法律的修改工作,總結提升不動產權利流轉實踐所取得的成功經驗,用制度固化改革探索所取得的成果;執法方面,堅持依法行政,通過公開透明、嚴格規范的執法程序,防止公權力對不動產權利人利益的侵害;司法方面,加快推進建立不動產權利相關的行政訴訟和民事訴訟機制。

  為權利人提供充分的救濟途徑;在守法方面,加強不動產權利的法治教育和宣傳,不斷加強不動產權利人的權利意識和法治意識,形成知法、守法、用法和尊重不動產權利、保護不動產權利的良好社會環境,用系統嚴密的法治保障不動產權利人利益的實現。(作者單位:國土資源部不動產登記中心)

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