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“法定地上權”和農村宅基地有償使用

“法定地上權”和農村宅基地有償使用

  • 分類:農地
  • 作者:
  • 來源:
  • 發布時間:2021-07-14 14:35
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【概要描述】現行農村宅基地制度改革的難點:其一,在于對歷經長期歷史演變而成的現行農村宅基地制度的合理性把握上;其二,在我國特有的“土地使用權與建筑物所有權一體化”模式下,如何把握好宅基地使用權與其之上的房屋所有權之間的關系。

“法定地上權”和農村宅基地有償使用

【概要描述】現行農村宅基地制度改革的難點:其一,在于對歷經長期歷史演變而成的現行農村宅基地制度的合理性把握上;其二,在我國特有的“土地使用權與建筑物所有權一體化”模式下,如何把握好宅基地使用權與其之上的房屋所有權之間的關系。

  • 分類:農地
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  • 發布時間:2021-07-14 14:35
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“法定地上權”和農村宅基地有償使用

方黎明/攝

  現行農村宅基地制度改革的難點:其一,在于對歷經長期歷史演變而成的現行農村宅基地制度的合理性把握上;其二,在我國特有的“土地使用權與建筑物所有權一體化”模式下,如何把握好宅基地使用權與其之上的房屋所有權之間的關系。

  “土地使用權與建筑物所有權一體化”模式使宅基地使用權人對宅基地使用權和房屋的處分處于矛盾狀態,這不僅是“一戶一宅”政策缺陷及“一戶多宅”等現象產生的根本性原因,也是阻礙農村房屋流轉、抵押、繼承等其他法律制度實行的關鍵。借鑒國外的“法定地上權”制度,建立農村宅基地法定有償使用制度,是破解這個難題的最有效途徑。

  什么是“法定地上權”

  所謂“法定地上權”,是指不依土地所有權人的意志而是根據法律規定直接設立的地上權?!胺ǘǖ厣蠙唷笔菄庥靡嫖餀喾审w系及司法實踐中,專門針對單一的土地或建筑物抵押權實現所造成的土地所有權與地上建筑物所有權相分離矛盾而創設的。當土地所有人以其土地

  由于農村宅基地法定有償使用是不依土地所有權人的意志而是根據法律規定直接設定的,具有適用主體的特定性和適用范圍的限定性 。對農村宅基地法定有償使用制度框架的設計,應當堅持以農村宅基地申請主體資格條件確定適用范圍的原則。

  宅基地使用權作為我國一種特殊的用益物權,現行法律法規對宅基地申請主體資格條件有嚴格的規定,主要涉及本集體經濟組織成員上的建筑物單獨為抵押物時,在抵押權實現時,取得該房屋的所有權人可以同時取得地上權,以保障房屋所有權人的合法權益。如《日本民法典》、《中國臺灣地區民法典》均規定,土地及土地上存在的建筑物屬于同一所有人,而僅以土地或建筑物進行抵押,于拍賣時視為抵押人設定地上權。

  目前,關于“法定地上權”的適用,已不僅限于抵押的情形。如中國臺灣地區《民法》1999年修訂后,即增加了“土地及其土地上之房屋同屬一人所有,而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人,或將土地及房屋同時或先后讓與相異之人時,土地或房屋受讓人與讓與人之間或房屋受讓人與土地受讓人之間,推定在房屋的使用期限內,有租賃關系”的相關規定。

  “法定地上權”的適用性

  國外“法定地上權”制度的產生,其本質就是為了解決房、地產權分離可能對權利人造成的負面影響。因此,借鑒“法定地上權”理論,建立我國農村宅基地的法定有償使用制度,具有重要的現實意義。

  根據“法定地上權”理論,通過立法強制確認“土地及其土地上之房屋所有權人相異時,推定在房屋的使用期限內有租賃關系”,從而當農村宅基地之上房屋發生流轉、繼承、贈予、抵押等處分行為時,就可合情、合法地強制要求不符合宅基地申請條件的使用權人依法實行有償使用;否則,由農村集體經濟組織予以收回。

  這樣,既有利于維護農民住房所有權的合法權益,又有利于實現宅基地的有償使用,發揮市場價格機制調控作用,促進土地資源優化配置。農村住房交易司法實踐中經常采用的強制執行程序,實際上就是宅基地法定有償使用制度的一種適用情形。例如法院在為民事強制執行而必須拍賣宅基地使用權人所有的房屋時,如通過競買而取得房屋所有權的人不是集體組織成員,必須實行有償使用。

  另外,我國國有土地有償使用制度改革實踐中,有關劃撥土地使用權入市流轉,補繳出讓金的法律規定,實質就是法定有償使用制度的成功實踐。因此,運用“法定地上權”理論,借鑒國有劃撥土地使用權入市流轉管理制度,參照國有土地有償使用制度模式,設計出一套符合我國當前社會發展形勢又有利于保護農民宅基地用益物權的農村宅基地法定有償使用制度的法律政策框架,建立類似國有土地出讓制或租賃制模式的農村宅基地使用權出讓或租賃制度,應是宅基地使用制度改革的方向。

  怎樣確定適用范圍

  身份、“一戶一宅”面積標準,以及是否有住房流轉等三個方面。因此,對于合法取得但又不符合宅基地取得主體資格而取得存量宅基地的,本集體經濟組織成員實際占有的宅基地面積超過法定標準的,符合“一戶一宅”規定的本集體經濟組織成員,但要將住房通過轉讓、出租、抵押等流轉的,適用法定有償使用。而對于符合“一戶一宅”政策標準的本集體組織成員,則本著自愿的原則,可以申請有償使用,也可在宅基地初始分配環節實行有償取得,以實現農村宅基地的用益物權和房屋的財產權權益。

  值得一提的是,我國現行有關政策雖明令禁止城鎮非農業人口購買農村住房。但隨著我國社會經濟的發展,以及隨著戶籍制度的改革和農村社會保障體系的完善,城鄉二元結構必將會發生很大的變化。禁止城鎮居民購買農村住房,一方面嚴重限制了農村宅基地的流轉,村民的宅基地用益物權難以實現,并制約了農村經濟的發展,另一方面在一定程度上阻礙了城鎮化進程。因此,農村宅基地法定有償使用不應排斥城鎮居民。

  宅基地法定有償使用具有附屬性,其適用僅限于農村住房合法流轉之下,即宅基地流轉權利的取得,只能同地上物的權利一起取得。鑒于宅基地是農村集體建設用地諸多類型中的一個用地類別,宅基地法定有償使用制度建設應當納入到統一的集體建設用地有償使用制度規范體系之中。(作者單位:中國土地勘測規劃院)

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