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發布時間:2020-02-13 00:00:00
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淺談農村“四權”抵押價值評估

淺談農村“四權”抵押價值評估

  • 分類:農地
  • 作者:
  • 來源:
  • 發布時間:2015-04-28 13:27
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【概要描述】“四權”抵押受現有的法律與制度限制,其抵押估價也存在著很大的特殊性.目前,我國農村“四權”抵押處于起步階段,鉆研解決其抵押估價技術問題,配合政府進一步提升農村金融服務的能力和水平,是評估行業支持“三農”、服務“三農”的迫切需要。

淺談農村“四權”抵押價值評估

【概要描述】“四權”抵押受現有的法律與制度限制,其抵押估價也存在著很大的特殊性.目前,我國農村“四權”抵押處于起步階段,鉆研解決其抵押估價技術問題,配合政府進一步提升農村金融服務的能力和水平,是評估行業支持“三農”、服務“三農”的迫切需要。

  • 分類:農地
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  • 發布時間:2015-04-28 13:27
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  “四權”抵押受現有的法律與制度限制,其抵押估價也存在著很大的特殊性.目前,我國農村“四權”抵押處于起步階段,鉆研解決其抵押估價技術問題,配合政府進一步提升農村金融服務的能力和水平,是評估行業支持“三農”、服務“三農”的迫切需要。

  抵押估價方法匹配

  根據《城鎮土地估價規程》(農村建設用地地價評估可參照此規程)與《農用地估價規程》等估價規范,現行估價方法有市場比農村“四權”抵押估價是指,在將農村土地承包經營權、農民住房財產權(含宅基地使用權)、集體建設用地使用權、林權(以下簡稱“農村‘四權’”)作為債權擔保而設定抵押權時,對其抵押價值進行的評估。

  農村“四權”抵押貸款中重要的一環就是確定其抵押價值,而抵押價值通常由獨立第三方來進行評估。但“四權”抵押受現有的法律與制度限制,其抵押估價也存在著較法、收益還原法、成本逼近法、剩余法、基準地價修正法等。但事實上,能夠應用于農村“四權”抵押價值評估的方法并不多,有一些方法只存在于理論層面。

  如市場比較法、剩余法和基準地價修正法目前都難以應用,要么是市場不夠成熟,要么是制度建設跟不上,未能及時制定或更新農村集體土地的基準地價。至于《農用地估價規程》之外的估價方法,如路線價法等,目前其應用較為有限,尚處于探索階段,不能普遍用于農村“四權”抵押價值評估。

  以實際情況考量,農村“四權”抵押價值評估,估價對象為收益性資產的宜選用收益還原法,不存在收益的資產宜以成本逼近法為主。

  收益還原法是指將待估宗地在未來每年預期的純收益,以一定的還原率統一還原為估價基準日地價的一種方法。對于符合最佳使用、地上建有收益性房地產的農村土地承包經營權、林地使用權,如開發完成后的收益易于確定,首選收益還原法進行評估。

  但對于無收益的農村“四權”或者潛在收益無法獲取,如自用的農民住房財產權(含宅基地使用權)、未開發的集體建設用地等,則無法采用此法。

淺談農村“四權”抵押價值評估

  成本逼近法是指以開發土地所耗費的各項費用之和為主要依據,再加上一定的利潤、利息、應交納的稅金和土地增值收益來推算土地價格的估價方法,適用于土地市場不發育、土地成交實例不多、無法利用其他方法評估地價的狀況。因此,農村土地承包經營權、農民住房財產權(含宅基地使用權)、集體建設用地使用權、幼林所有權評估等適宜采用這種方法。

  農村“四權”估價建議

  我國農村“四權”抵押尚處于起步階段,除需要鉆研解決其抵押估價技術問題外,建議從以下三個方面著手,為其發展提供一個良好的環境。

  一是建立市場體系,完善解法規,逐步開制約農村金融發展最大的絆索,有條件地允許估價對象入市流轉,推進農村“四權”交易市場建設。

  《擔保法》、《土地管理法》及《物權法》均沒有為“四權”抵押提供法律依據?!稉7ā返谌邨l、《物權法》第一百八十四條第二款均規定,耕地、宅基地、自留地和自留山等集體所有的土地使用權不得抵押。這使得當前一些地區試點的“四權”抵押貸款缺少法律支持,抑制了其進一步發展和推廣,甚至有可能遇阻而被迫“停工”。未來如果允許農村“四權”進入市場,相應的價值評估規范和標準也理應由專業主管部門制定出來,以便達到同市場配套、使市場秩序化的效果。

  二是建立農村集體建設用地基準地價體系?;鶞实貎r修正法 (或稱區片價系數修正法)適用于所有農用地價格評估,特別適用于成片、批量農村土地承包經營權、林地、集體建設用地等農用地使用權價格評估,其前提是必須在完善農用地的定級、分等工作基礎上,建立農用地基準地價體系。

  基準地價是評估機構對某地區宗地價格基礎掌握和了解的重要資料之一,還是利用它進行估價的重要手段?;鶞实貎r是集體建設用地使用權價格評估必不可少的法律依據和價格依據,建立農用地基準地價體系就等于有了評估價格坐標,提高評估效率,減少評估差異。我國針對農用地基準地價的指導理論及相應的地價體系應盡早建立及推廣。

  三是加快產權登記發證工作。不動產確權登記發證,利于保障房屋所有人依法對自己的不動產享有占有、使用、收益和處分的權利,它是唯一完全的物權,為房地產權屬評估、抵押等產權產籍管理提供法定依據。目前,農村“四權”確權頒證還很滯后,補救刻不容緩。

  3月1日,《不動產登記暫行條例》開始實施,不動產登記機構、登記簿冊、登記依據和信息平臺將實現“四統一”,這為建立和實施“四權”抵押估價創造了條件。此前,2014年8月國土資源部等五部門聯合發布《關于進一步加快推進宅基地和集體建設用地使用權確權登記發證工作的通知》,通過宅基地和集體建設用地確權登記發證。

  使農民享有的宅基地和集體建設用地使用權依法得到法律的確認和保護,是改革完善宅基地制度,實行集體經營性建設用地與國有土地同等入市、同權同價,建立城鄉統一的建設用地市場等農村改革的基礎和前提,為下一步賦予農民更多財產權利提供了產權基礎和法律依據。(作者單位:深圳市世聯土地房地產評估有限公司)

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