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房地產要走出自己的新常態

房地產要走出自己的新常態

  • 分類:關注焦點
  • 作者:
  • 來源:
  • 發布時間:2015-05-07 11:35
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【概要描述】近期,中央經濟工作會議召開,會議對2015年提出了“努力保持經濟穩定增長;積極發現培育新增長點;加快轉變農業增長方式;優化經濟發展格局;加強保障和改善民生工作”等五項工作任務。

房地產要走出自己的新常態

【概要描述】近期,中央經濟工作會議召開,會議對2015年提出了“努力保持經濟穩定增長;積極發現培育新增長點;加快轉變農業增長方式;優化經濟發展格局;加強保障和改善民生工作”等五項工作任務。

  • 分類:關注焦點
  • 作者:
  • 來源:
  • 發布時間:2015-05-07 11:35
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  近期,中央經濟工作會議召開,會議對2015年提出了“努力保持經濟穩定增長;積極發現培育新增長點;加快轉變農業增長方式;優化經濟發展格局;加強保障和改善民生工作”等五項工作任務。

  筆者分析認為,正如媒體所述,未來去行政化是房地產市場的發展趨勢,政府管住保障而讓市場來調控,這一直是本屆政府的核心思路。在大部分城市解除限購、部分放開限貸后,房地產市場已經有企穩的跡象,在高庫存背景下的緩慢觸底有助于保持穩定的市場平衡,政府在此時不宜過分強調市場,以免出現更大的波動。此次未提及保障房建設,或是因為“十二五”規劃(2011 - 2015年)3600萬套保障房任務即將到期,完成目標沒有問題,未來是否仍然繼續這一大規模的建設有待進一步研究。同時,此次會議也未提及房地產,并不代表房地產不重要,但更重要的是,房地產要跟隨我國經濟新常態走出自己的新常態。

  “去調控”趨勢明顯

  “去調控”力度的加大來自于2014年市場的蕭條,從全國兩會政府工作報告不再提及房地產調控,到后來的限購松綁、重新界定二套房標準以及央行正式降息,雖談不上“拯救”房地產,但確實在很大程度上提振了近兩個月的銷量。而這些手段更多的也是糾偏之前的一些行政管控措施,使房地產更加市場化。

  可以看出,中央總體政策使商品房市場更加市場化,不過,政府會根據當時的情況適當調整政策力度。2014年,房價漲幅目標控制已經逐步淡出樓市政策,而未來,分類調控與各地根據自身情況有針對性地調整或將更多,在總體供需平衡、局部過剩的情況下,簡政放權應該是主要邏輯。樓市漸穩下的政策抉擇

  筆者曾預測了2014年第四季度樓市成交量開始反彈的趨勢,如今,這一趨勢正在有條不紊地繼續。

  以Wind統計的30個大中城市成交量為例,2014年11月新建商品住宅共計成交197216套,再度創出年內新高,也超過2013年的單月銷售量。從圖中可見,2014年10月以來,樓市銷量明顯提升。而在12月份,這一銷售增長的勢頭并沒有出現明顯回落,前11日30個大中城市共計成交74680套,同比11月同期增長14.77%。如果樓市回升勢頭成立,那么在這種情況下更好的做法則是觀望,或不過多干涉,以備下一步的措施。當然,需要注意的是此次調整中庫存量較大的事實,這也就意味著未來反彈的力度仍然有待觀察,因此政策也需要相機抉擇。

  保障房或預留目標空間

  我國提出了“十二五”期間建3600萬套保障房的宏偉目標,這在2010年時預計可以覆蓋全國20%的人口比例,目前來說,完成這一進度沒有問題。但在保障房大干快上的同時,也有觀點提出,目前我國房屋總體數量已經出現局部過剩。西南財大甘犁教授曾提出,我國房屋自有率達到九成(當然這一數值準確性仍然有待商榷)。在這種情況下,如何更好地建設保障房、實現居者有屋住的政府保障目標就更為重要。

  此次中央經濟工作會議未提及保障房,一方面是保障房建設達到了一定的預期效果,未來一年并非經濟建設的重點;另一方面或也是為“十三五”保障房建設預留一些目標空間。

  房地產也要步入新常態

  盡管此次中央經濟工作會議未提及房地產,但筆者認為這并非意味著房地產不重要。房地產占固定資產投資1%、地方政府收入近50%,拉動上下游數十個行業,仍是當前經濟的第一大行業,而其他行業至少從規模和影響力上,尚無法與之抗衡。此次未提及,或是政府打算在前一階段措施之后進一步關注后續發展所致。

  但這并不意味著房地產行業就此可以“妄自菲薄”或“驕傲自大”,相反,緊跟時代脈搏步入新常態將是未來行業發展的重要考慮內容。說起新常態,確切地講,房地產企業,特別是大企業,在許多方面也做了嘗試,結合此次中央經濟工作會議精神,可以注意以下的一些趨勢。

  會議提及“現在傳統產業供給能力大幅超出需求,產業結構必須優化升級,企業兼并重組、生產相對集中不可避免”,這表明大型房企的份額會相對擴大。雖然不至于達到香港等地前十大公司占據90%以上業務的程度,但集中度提升是必然趨勢。而全國8萬家左右的房地產公司(含項目公司等)數量也將有所縮水。

  同時,會議提及,“現在人口老齡化日趨發展,農業富余勞動力減少,要素的規模驅動力減弱,經濟增長將更多依靠人力資本質量和技術進步,必須讓創新成為驅動發展新引擎”。這表明,其一,養老地產今后大有可為,其二,創新將是房地產未來發展的一個重要標準,如何更好地服務,如何更好地與科技、智能相結合,都是未來值得探索的方向。

  會議提出,“傳統產業相對飽和,但基礎設施互聯互通和一些新技術、新產品、新業態、新商業模式的投資機會大量涌現,對創新投融資方式提出了新要求,必須善于把握投資方向,消除投資障礙,使投資繼續對經濟發展發揮關鍵作用”。房地產在過去一年中對于互聯網、新技術的應用也是賺足了眼球,但由于其本身的重資產性質,未來如何更好地發揮新技術在商業地產乃至住宅上的應用,都將是值得研究的課題。

  此外,會議還提及,“從資源環境約束看,過去能源資源和生態環境空間相對較大,現在環境承載能力已經達到或接近上限,必須順應人民群眾對良好生態環境的期待,推動形成綠色低碳循環發展新方式”。這說明住宅產業化、綠色建筑等內容將是未來房地產行業發展的必由之路。

  當然,要實現這些美好的藍圖,仍然有很長的路要走。例如:養老地產運營面臨資金回流慢的問題;REITs面臨收益率低、稅收政策不支持問題;綠色建筑面臨成本較高等問題。而這一切的解決,都是跟隨著整個經濟環境的改變而逐步前行的,房地產行業在短期經營目標和長期發展方向上,也需要有新常態的頭腦和腳踏實地的精神。(作者單位:工商銀行投資銀行部,文章僅代表個人觀點,不涉及所在機構)

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